樂(lè)視還差多少錢(qián)貌似沒(méi)有人算得清，但是經(jīng)濟(jì)困難是實(shí)打?qū)嵉?，如何轉(zhuǎn)變這一狀態(tài)，樂(lè)視人都在想辦法。

　　40億元。

　　這是樂(lè)視為三里屯工三項(xiàng)目開(kāi)出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂(lè)視去年約30億元的收購(gòu)價(jià)上浮超過(guò)30%。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的想象力不夠用了，要知道，在這一行，拋開(kāi)租金談資產(chǎn)價(jià)格的都是耍流氓。

　　工三項(xiàng)目易主一年，品相隨之改變，如果說(shuō)世茂手中的工三是個(gè)身量未開(kāi)的小家碧玉，定位不清，遠(yuǎn)比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷，那么，樂(lè)視接手一年后，工三便幾乎要跳起廣場(chǎng)舞了，無(wú)論什么時(shí)候去，一層的寶貴空間永遠(yuǎn)在做特賣(mài)，上品折扣的那種。

　　如果有人告訴我，在這種運(yùn)營(yíng)水平下，工三的租金水平上漲了30%，我會(huì)覺(jué)得MUJI、UR們都瘋了。

　　所以，商業(yè)地產(chǎn)圈的人士如何看待40億元的報(bào)價(jià)呢？

　　首先，他們會(huì)說(shuō)，樂(lè)視的思路，我們不懂。

　　畢竟，八百米外的三里屯太古里是國(guó)內(nèi)首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒(méi)有堪稱(chēng)成功的購(gòu)物中心，倒是百貨撤店、商場(chǎng)易手的消息不少。

　　大樹(shù)底下好乘涼，但大樹(shù)底下也不長(zhǎng)草，除非你也是大樹(shù)，比如你是九龍倉(cāng)，你就可以平分秋色，放眼全國(guó)，能達(dá)到這種水準(zhǔn)的商業(yè)發(fā)展商實(shí)在太少，即便達(dá)到這種水準(zhǔn)了，給它一個(gè)建筑面積5萬(wàn)平方米，可租賃面積2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，它也施展不開(kāi)。

　　再者，商業(yè)項(xiàng)目倒手，通常五六年會(huì)是一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槌钟许?xiàng)目、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、提升價(jià)值需要時(shí)間沉淀，無(wú)論對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)情況和價(jià)格都會(huì)處在相對(duì)理想的狀態(tài)。

　　大宗商業(yè)交易不同于住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見(jiàn)，商業(yè)氛圍越來(lái)越差卻想以30%的溢價(jià)易手的情況更少見(jiàn)。

　　當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會(huì)為了這個(gè)稀缺資源付出超額代價(jià)，但做持有運(yùn)營(yíng)的話(huà)，賬是算不過(guò)來(lái)的。

　　如果改變用途，把購(gòu)物中心變成寫(xiě)字樓散售算得過(guò)來(lái)賬嗎？

　　不好意思，還是算不過(guò)來(lái)。建筑面積5萬(wàn)平方米，周邊寫(xiě)字樓市價(jià)普遍在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米（這個(gè)價(jià)格再一次驗(yàn)證商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)理性市場(chǎng)），總銷(xiāo)售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規(guī)劃的不確定性和改造成本。

　　無(wú)怪乎，多家排名前十的房企對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都有興趣，但都沒(méi)有出手，至于受到印力地產(chǎn)加持的萬(wàn)科能談到什么價(jià)格，只能拭目以待了。

　　還有人要問(wèn)，給賈躍亭一百多億紓困的開(kāi)發(fā)商孫宏斌為什么不買(mǎi)工三呢，只能說(shuō)，一是融創(chuàng)并不擅長(zhǎng)商業(yè)；二是孫宏斌又不傻。

　　樂(lè)視的底牌和籌碼？

　　市場(chǎng)上的分析多認(rèn)為，孫宏斌更看重樂(lè)視的土地資源，實(shí)際上，樂(lè)視的土地儲(chǔ)備資源算不上優(yōu)質(zhì)，孫宏斌曾將樂(lè)視比作康卡斯特——市值近2000億元的美國(guó)娛樂(lè)造夢(mèng)公司，投資樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視致新和樂(lè)視影業(yè)，是希望完成孫宏斌的影視夢(mèng)工廠(chǎng)布局。

　　這種說(shuō)法得到樂(lè)視影業(yè)一位明星股東證實(shí)，這位明星股東還透露，樂(lè)視影業(yè)注入上市公司的方案較之前公布的方案有所變化。

　　此前的3月13日，賈躍民與商羽在重慶樂(lè)視界置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議——原本1000萬(wàn)的注冊(cè)資本金一分為二，融創(chuàng)中國(guó)的子公司重慶融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資500萬(wàn)元，占重慶樂(lè)視界50%的股權(quán)，樂(lè)視投資占另外一半的股份。

　　賈躍民是賈躍亭兄長(zhǎng)，2016年4月接管了樂(lè)視投資，而商羽是孫宏斌最信任的下屬之一，他的身影也出現(xiàn)在融創(chuàng)中國(guó)與金科集團(tuán)的對(duì)陣中。

　　這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能是整個(gè)樂(lè)視地產(chǎn)板塊出售計(jì)劃中的一個(gè)小部分。

　　賈躍亭的妻子甘薇是重慶妹子，樂(lè)視在重慶的布局也較為龐大：有重慶樂(lè)視體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、重慶樂(lè)視小額貸款股份有限公司、重慶樂(lè)視云計(jì)算有限公司等等。

　　重慶樂(lè)視界注冊(cè)成立于2016年4月，由樂(lè)視投資出資1000萬(wàn)元設(shè)立于重慶市渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)。樂(lè)視作為重慶政府招商引資的重要公司，于2015年11月受讓了重慶兩江新區(qū)龍興組團(tuán)382畝土地。

　　公開(kāi)的土地交易信息顯示，這382畝土地中，二類(lèi)居住用地占195畝，商業(yè)、工業(yè)用地占187畝，交易總價(jià)4.2億元。

　　根據(jù)重慶兩江新區(qū)政府的公開(kāi)信息：樂(lè)視在重慶的地產(chǎn)項(xiàng)目為樂(lè)視江北嘴酒店綜合體項(xiàng)目，樂(lè)視投資30億元，建設(shè)規(guī)模16萬(wàn)平方米，打造五星酒店、公寓綜合體。

　　樂(lè)視云項(xiàng)目的投資也很巨大，主要落于重慶樂(lè)視云計(jì)算有限公司身上，對(duì)外號(hào)稱(chēng)超過(guò)10億元融資，由擁有政府背景的重慶戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金領(lǐng)投。

　　短短一年時(shí)間，樂(lè)視重慶地產(chǎn)項(xiàng)目和樂(lè)視重慶云項(xiàng)目都發(fā)生了翻天覆地的變化，前者售賣(mài)股權(quán)，引入融創(chuàng)開(kāi)發(fā)382畝土地；后者樂(lè)視手機(jī)的云相冊(cè)明確表示將于今年6月30日之后關(guān)閉服務(wù)。

　　樂(lè)視如此處置重慶政府給予的土地，以及并未兌現(xiàn)招商承諾，著實(shí)令重慶政府陷入尷尬境地，目前重慶政府并沒(méi)有對(duì)樂(lè)視出售重慶土地一事作出公開(kāi)表態(tài)。

　　對(duì)賈躍亭而言，把土地交給更為專(zhuān)業(yè)的伙伴去處理，在當(dāng)前境遇下是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，何況融創(chuàng)中國(guó)還是樂(lè)視網(wǎng)的第二大股東，樂(lè)視缺錢(qián)時(shí)候的救急金主，在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)常年保持在行業(yè)前三的水平。

　　目前，樂(lè)視2萬(wàn)畝土地中多數(shù)是工業(yè)用地，分布在北京、重慶、上海、浙江等地區(qū)，這些地區(qū)從來(lái)不缺乏投資商，如果一塊工業(yè)用地單位產(chǎn)值過(guò)低，依據(jù)中國(guó)工業(yè)用地土地彈性出讓制度，地方政府是可以隨時(shí)收回工業(yè)用地的。

　　目前重慶政府的態(tài)度，是樂(lè)視重慶產(chǎn)業(yè)計(jì)劃最大的變數(shù)，因?yàn)橘u(mài)地已經(jīng)改變了先前樂(lè)視在招商時(shí)期對(duì)地方政府的許諾，如果土地繼續(xù)閑置，不排除被重慶政府收回的可能；如果改變土地用途，也不排除被重慶政府以違反投資承諾的理由收回。

　　在嘗試了銀行信用貸款、股權(quán)質(zhì)押等多種融資手段后，賈躍亭背水一戰(zhàn)，爭(zhēng)取債權(quán)人、銀行、員工信任的基石，不是“生態(tài)化反”的夢(mèng)想，而是實(shí)打?qū)嵉牡禺a(chǎn)項(xiàng)目和土地。